利好共振 中证通投资公司看地产板块迎来专业配置期

靓丽的销售数据、飘红的年报业绩，行业集中度也在不断提升……诸多利好因素赋予房地产板块加速起飞的契机。申万房地产指数昨日一骑绝尘，领涨其他所有行业，万科A(000002)、金地集团(600383)、苏宁环球(000718)等龙头板块涨幅更集体居前。中证通投资公司认为，无论从基本面角度还是流动性角度看，2018年上半年将迎来房地产板块配置时点，板块机会预计延续到2019年。
　　年度业绩飘红
　　克尔瑞新发布的2017年年度房地产公司销售排行，其中碧桂园、万科和中国恒大分别位于前三，销售金额分别为5500亿元、5239亿元和5131亿元，同比分别增长78%、44%和37%，前三门槛已经突破5000亿元。而排名第四至第十的房企分别是融创中国、保利地产(600048)、绿地集团、中海地产、龙湖地产、华夏幸福(600340)、华润置地，前房企销售金额门槛已经突破1500亿元。
　　此外，2017年销售金额突破千亿元房企数量达到17家，较2016年新增6家。
　　业内人士认为，各大房企高销售增幅没有悬念，成绩单发布将进一步出发市场对于龙头房企行业集中度持续提升的预期，同时将会遇见靓丽的结算业绩，对其估值及股价将起到有力的支撑作用。在行业集中度持续提升过程中，龙头房企整体估值水平仍有提升空间，股价也具备较大的向上弹性。
　　站在目前时点，华创证券认为，房地产小周期还将延续，并认为在本轮供给端调控（预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，尤其拿地集中度出现猛烈提升料将推动未来2年销售集中度的大幅跳增，预计主流15家房企销售额集中度将由目前的32%提升至2020年60%，主流房企销售额或再翻番。
　　估值修复仍有空间
　　根据相关估算，2017年A股龙头房企业绩增速平均达到20%以上，2018年、2019年将进一步提升至25%左右。同时2018年龙头房企销售金额平均增速预计将达到40%，为其2020年及以后业绩高增长提供有力支撑。
　　房地产板块正引来持续性预期上修。中金公司认为，一方面，市场前期对政策理解的偏差逐步休整。近期住建部工作会议为2018年楼市政策定调，其中580万套棚改计划、三四线持续去库存等说法明确解答了市场前期对政策端的疑惑和理解偏误，预计将有力提振板块情绪。另一方面，销售端预期也将向上修正。判断一二线城市销售增速进一步反弹态势将于2018年延续，而三四线市场销售并无大幅下行风险。
　　而截至2017年三季度末，地产板块公募基金持仓比例仅3.1%，处于近十年低点。行业龙头如万科、保利股价仅对应10.2/8.5倍2018年市盈率，估值优势显著。并且，截至2017年末，地产板块估值水平依然低于一年及三年中枢水平，相对全部A股PE及PB折价分别为17%和1%，但若剔除银行股，板块PE及PB折价率为42%和21%。
　　另外，港股中龙头内地房地产股2017年已经表现出强劲的补涨走势，估值水平已经从过去的4-5倍数左右提升至10-12倍水平。2018年估值提升具备空间和基本面支撑。
　　2018年房地产企业业绩释放确定，目前龙头估值10倍，部分第二梯队高增速企业估值才8倍，估值修复仍有空间。从住宅销售角度，依旧看好土地储备丰富以及销售高增长企业。高增长企业建议关注两类：一是地产龙头，受益于规模壁垒和资金优势，拓展迅速，销售去化率高，规模提升速度有保证；二是布局精准，在近两年快速扩张，突破千亿元或即将突破千亿元的第二梯队高增长企业。