中奥到家:布局O2O战略,估值具有吸引力

中奥到家是中国领先的独立物业管理公司,其历史可追溯到成立于2005年9月的中奥物业。据包钢股份股吧了解截至2015年5月31日,公司在全国订约管理159个物业,合约管理建筑面积共计达3,300万平方米,其中已销售并交付且能够产生物业管理收入的建筑面积为1,341万平方米,而较早介入并已订约但尚未交付的建筑面积为1,078万平方米,待未来逐步交付后将产生相应的物业管理收入。公司的股权结构较为分散,其中大股东创始人刘健及其家族信托持有约21.6%,第二大股东即阿里巴巴(BABA:US)前任首席执行官卫哲创立的嘉御基金持有约11.25%,公司另外三位创始人均分别持有10.8%,以及领先房地产服务提供商易居(EJ:US)持有6.75%。
高毛利率的物业管理业务。中奥到家提供的物业服务基本上全部按照包干制收费(仅有极个别项目为酬金制收费),其2015年前5个月的毛利率为34.3%,显著高于中海物业(2669:HK)同期物业管理业务的18.0%(其中60%合约管理建筑面积按照包干制收费,毛利率为13.6%;余下40%按照酬金制收费,毛利率接近100%)。我们认为,高毛利率的可能原因包括其不断提高的物业管理服务平均价格(每合约管理建筑面积平均价格在2015年前5个月中为2.02元/平方米/月,预计2016年可增长至约3元/平方米/月),以及通过委聘第三方分包商提供基础物业管理服务从而有效控制成本。
快速发展的O2O平台。自2015年6月首先在杭州上线以来,中奥到家O2O平台“爱到家”发展迅速,截至2015年12月31日,已覆盖杭州1,111个住宅物业(其中1,103个是由第三方物业管理公司管理的物业),管理层预计其在杭州中高端物业的覆盖率约为30%-40%。在2015年12月,爱到家平均每日订单数达5,545份,注册用户人数约为179,500名(相较于2015年9月则仅为36,200名),当月的月活率和日活率分别为64%和7%。此外,公司预计平台在杭州地区2015年收入将达180万元。公司有意在2016年3月扩大O2O平台服务范围至4个新城市(广州、南京、苏州和宁波),并期望第二季度在规模上有所发展。基于独特的管家服务模式以及与易居、房多多和一号店达成的战略合作关系,我们认为公司O2O业务极具增长潜力。
预计未来三年每年增长25%,且维持净利率在10%。中奥到家2014年的全年营收同比增长24%至3.61亿元,同期全年净利润同比增长69%至5,600万元;在2015年前5个月,全年营收同比增长22%至1.69亿元,而受一次性支付公司2015年11月上市相关费用的影响,同期全年净利润同比下降19%至1,700万元。其中,物业管理服务和协销服务在2015年前5个月的营收中分别贡献约83%和17%。中奥到家预计2016年可实现净利润约1.3亿元,其中有机增长和收并购将分别贡献1亿元和3,000万。具体来看,据包钢股份股吧http://www.gub***/list-349-1.html了解截至2015年5月31日高达1,078万平方米的未交付建筑面积将在2016-18年间逐步兑现,由此可以保证每年约25%的增长。此外,管理层有信心在未来三年将净利率保持在10%水平。
估值相比同业具有吸引力。中奥到家目前估值为8倍16年PE,港股可比上市标的彩生活(1778:HK)为13倍16年PE,中海物业(2669:HK)为21倍16年PE。