楼市观察：三四线城市楼市下滑缘何难从根本上扭转

在对2015年楼市的“分化”特质进行探究时，我们始终想寻求一个问题的答案

：在政府如此扶持、需求如此庞大情况下，三四线城市楼市缘何依旧疲软不堪

呢？

对数据简单匡算可以发现，我国目前劳务输出人口有2.7亿、留守人群1.6亿，

二者合计达到目前城镇常住人口的56%。同时，劳务输出人口在就业地买房比

例不足1%，而他们扎根城市的渴望非常强烈，对住房的需求也很大。可在全国

600多个三四线城市中，除少部分地区楼市在2015年表现尚可以外，整体并未

在货币政策非常宽松的背景下企稳回升。

原因当然有很多，比如我们常说的三四线城市市场化程度不高，或者加上产业

结构落后、单一（农业、轻工业及矿产等资源产业为主）等。但除了这类老生

常谈，笔者认为还有其他的原因。

目前，全国13.6万家房企（平均1万人就有1家房企）中，90%集中在三四线城

市。在2009~2013年楼市繁荣时期，大部分地方上有头有脸的人都来开发房地

产。而恰恰在2010~2013年，返乡置业曾有一波集中释放，楼市火爆使得建筑

建材、装饰装修等关联行业又富了一批人，房价上涨还驱动大量当地的高收入

人群投资房子。就这样，在个体理性、集体非理性过程中，库存不断攀升并积

重难返，很多三四线城市目前弥漫着楼市悲观和房价下跌的预期。

除了库存量大以外，住房供应效率太低是另一个原因。近年来，随着高铁和高

速公路大规模建设，新城新区纷纷涌现，三四线城市“骨架”被扩张，形成了

东西联动、南北呼应的楼市发展格局。可正因为如此，新房供应往往集中在偏

远的新城新区，公共服务常常只有高铁站，甚至连接主城区的道路都还在修建

，更谈不上生活需要的公共服务。笔者去过的几个三四线城市，从北上广深出

发在高铁上往往仅花1~2个小时，但从高铁站到市区也要花这么多时间，而且

一路颠簸、黑的黑巴泛滥。

另外，由于开发商资质差、无法从银行贷款，很多项目五证不全，有资金就开

工、没资金就停工，3~4年内无法交楼。建设周期长反过来又助长库存积压，

再加上物业管理和小区配套不达标等因素，购房者买房积极性受到打击。

除了供应的问题外，需求释放高潮已过也是下滑的原因。三四线城市楼市需求

主力群体中，原有市民（如机关事业单位、金融从业人员等）的改善和投资住

房、生意人购置住房、农民工返乡置业在几年前一度轰轰烈烈，但这三大需求

目前释放已经比较充分，原有市民家庭基本上有1~2套住房，生意人受经济大

环境影响近期难再买房，如此一来，剩下的购房主力就只剩当地的农民了。事

实上，农民购房需求很强烈，城市房子、车子、票子已成为农民结婚的新“三

大件”，农民工返乡置业很多都是基于“结婚标配”倒逼下的需求。

浦发银行股吧http://www.gub***/list-75-1.html认为，这部分需求可能被

高估：一方面，农民年可支配收入多在2万元左右，往往集祖孙三代积蓄“咬

牙”买房。而且买房后还要支付装修、家具家电和买车等费用，挤压了其他方

面的消费，甚至挤压农业生产性投资，很多农民甚至被迫举债付首付。

另一方面，当前城市生活成本远远不是过去可比拟的，更不是农村可比拟的。

特别是在三四线城市，由于人口、资源集聚不够，加上产业结构单一，人口集

聚度高、附加值高的服务业发展滞后，三四线城市服务和消费行业无法发挥大

城市规模效应和边际成本递减效应，生活消费品质低、选择少不说，考虑到物

流成本、无法规模化、竞争不足，餐饮、娱乐和购物等大众化消费价格并不比

大城市低。

因此，权衡利弊后，很多进城农民还是选择租房或购买小产权房，把有限的收

入用在子女教育上。目前，近郊农民已通过拆迁获得了1套以上住房，而远郊

农民对房价、生活成本敏感，进城买房的意愿不高。这就是为何政策激励不断

，但农民购房较为谨慎的原因。

总体而言，就业和收入下滑、人口减少，是三四线城市楼市需求下滑的主要原

因。在三四线城市库存超预期的情况下，根据实地调研，常规的激励政策只能

是权宜之计，关键还在于户籍制度、土地制度改革、普惠性金融补缺、社保全

覆盖、公共服务均等化、各级财政支出等长效机制的建立和实施。