一线城市调控风起 严限购宽供应成主基调

  近期，随着一线城市房价大涨，有关楼市的话题持续升温。一方面，在房地产去库存的大背景下，多地加紧出台地方版的去库存政策；另一方面，首付贷等场外正引起监管部门密切关注。据悉，上海(楼盘)有关部门近日召集相关各方对“房价上涨过快”问题进行座谈，外界纷纷预计上海限购政策或将从紧。与此同时，一些资金实力不够的人也想从不断上涨的房价中分一杯羹，一度沉寂的众筹买房再度进入人们的视线。
  去库存政策余波漾至一线城市，引发了北上广深的楼市躁动。
  中原地产研究部统计数据显示：截至3月9日，北京(楼盘)2016年开年2个多月二手房签约创造历史同期高纪录，同比增长了95.5%，接近翻倍。这一成交套数也是同时段的高历史纪录。
  在此背景下，针对性的调控政策或将投至房价上涨过快的城市。
  中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济》，近期一线楼市快速升温，通过各类金融杠杆的助力，投资性需求暗流涌动。日前，购房首付款的“场外”行为正成为监管部门拟严厉打击的目标，这将在一定程度上抑制投资投机，并对存在违规操作的中介金融业务产生警示。来源123股票指数http://stock.12***.cn/。
  稳定：限制一线城市过快上涨
  根据国家统计局2月26日发布的数据，一线城市房价上涨明显，北上广深领跑全国，尤其是深圳(楼盘)，新建商品住宅价格同比上涨52.7%。
  中原地产数据显示，在一系列去库存政策影响下，同比2015年2月，一线城市库存减少达到了18.9%。
  张大伟分析说，从市场看，虽然北京房价涨幅低于深圳与上海，但春节后也出现了比较明显的上涨，特别是二手房市场，整体看成交量创造了历史同期纪录，二手房市场价格上涨速度明显超过新房。这种情况下，后续很可能出现部分稳定房价的政策。
  恰逢全国两会，与房地产相关的中央部委官员也都给出了简短而清晰的态度。3月5日，住建部部长陈政高在两会“部长通道”接受采访时表示，住建部正与北上广深四城市密切沟通联系，这四个城市承担调控主体责任，正想方设法稳定市场。
  第二天，3月6日，发改委主任徐绍史在回答媒体提问时说，当前一二线城市房价上涨速度较快，幅度较大，需通过加快推进保障房建设和棚改，增加住房供给，采取诸如限购等行政措施以及经济政策等，抑制不合理的投机性需求，限制房价过快上涨。
  3月9日，国土部部长姜大明说，对于北京、上海、深圳出台了一些应对高房价的解决措施，国土资源部全力给予支持。他相信，通过地方因城施策，房价一定会稳定住。
  在政协小组讨论会上，列席的住建部总经济师赵晖表示，对于特殊城市房价的上涨要管控，但(一线城市房价过高)的根本原因还是结构性问题，因为资源过度向大城市聚集。
  张大伟分析说，从春节前的降低非限购城市首付到契税、营业税减免，虽然从政策覆盖面看，绕开了北京等一线城市，但事实上，从市场变化看，这些政策都不可避免地在心理层面影响供需结构紧张的一线城市。
  这些城市的主管部门也有明确态度，《每日经济》获悉，3月8日，上海市发改委召集中介和研究机构以及相关金融监管机构等就当前“房价上涨过快”的主题进举行研讨会，听取各方意见。
  深圳市委书记马兴瑞表示，政府将在政策法规上禁止炒卖、倒卖房子，从今年开始要向原特区外地区大量供给土地，同时把医院、教育等配套设施搞好，并且计划开工建设6万多套保障性住房。
  3月7日，全国人大代表、北京市常务副市长李士祥向媒体表示，下一步北京将严格执行限购尤其是通州的限购政策，与此同时，也将从人口疏解的战略出发，控制房地产开发投资。
  方向：严格限购与增加土地供给
  针对政策方向，住建部部长陈政高列出了五大方向：实行严格限购政策；执行严格的差别化税收和信贷政策；增加土地供应面积；增加中小套型住房供应数量和保障性住房建设；打击交易违法违规行为，正确引导舆论和预期。
  而国土部部长姜大明主要提出，增加一线城市的土地供应面积，并将防止异常交易推高房价。
  这得到了业界认同。以北京为例，在2016年已经出现的3宗住宅用地中，楼面价全部超过4万元，在2015年成交的住宅用的中有22宗楼面价超过3万元，这些都导致房价易涨难跌。
  用增加“面粉”来平抑“面包”价格的办法可行且有效，但短期很难起作用。因而严格执行限购成为部委和地方官员口中的高频词。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进说，严格审核机制是一个必须做的功课，比如包括个税的审核等后续还需要从严。
  在金融政策方面，严跃进认为，商业银行对于房贷资产的认可程度总体是高的，后续大思路依然是宽松的策略。目前不在于收紧的问题，而在于规范市场操作的问题。
  他说，对于部分违规获取贷款、没有购房资格的群体绕过监管政策去购房，可认定是扰乱市场秩序的。从这个角度看，信贷市场依然会宽松，去库存的导向依然需要继续。同时规范市场交易也是一个重点内容。
  “对假按揭、虚假交易、首付等做法进行打击，尤其是对目前的P2P平台和其他房地产金融创新平台进行严密监管，防止各类违规和违规抵押现象的出现。”严跃进说。
  兴业证券报告称，三四线城市房地产“去库存”是国家的大战略，而抑制一线城市价格上涨过快是战术目标，2016年政府工作报告也强调因城施策，我们认为一二线城市可能会受到针对性调控，对三四线城市政府则将继续发力引导需求释放。