北京学区房频频上演天价神话 多校划片遏制择校热

　　这间看起来已经有些破败的房子，位于北京市西城区文昌胡同深处一个杂草丛生的院子里。神秘的买房者以相当于20公斤黄金的价格，买下了
　　来源：法治周末
　　11.4平方米，530万元人民币。
　　近日，北京一处单价每平方米46万元人民币的学区房被刷上各大媒体头条。
　　这间看起来已经有些破败的房子，位于北京市西城区文昌胡同深处一个杂草丛生的院子里。神秘的买房者以相当于20公斤黄金的价格，买下了这个仅能放下一张床的屋子。
　　卖出如此高价的原因，仅因为它是北京的小学之一——实验二小的学区房。
　　所谓学区房，一般是指重点小学片区内的房产。
　　根据北京市相关教育政策，北京的小学生入学实行就近划片入学，每所小学只招收周边特定区域的学生。对于许多重点小学而言，只有入户在其划定的特定区域的学生才能就读。而通过买房将入户落在这一区域，就成了很多家长的选择。
　　早在2014年7月，文昌胡同一处10平方米的袖珍宅子曾以令人瞠目结舌的340万元高价，吸引了公众眼球。
　　如今不到两年时间，这一“天价”纪录再次被刷新。
　　即便几日前北京市市长王安顺曾回应称，单价40万元一平方米的“天价学区房”是个别中介想炒作房价，并非普遍情况，但法治周末在梳理资料时还是发现，北京名校学区房的价格普遍几倍高于同位置其他非学区房，甚至演绎出总面积仅两平方米的学区房的“荒诞剧”。
　　对此，德佑地产市场研究部总监陆骑麟曾向媒体坦言，随着“单独二孩”政策的逐步放开，一线城市的学区房预计还有十年牛市。
　　只涨不跌的神话
　　北京市西城区文昌胡同位于长安街南与长安街平行，长度不过三四百米，两者之间的直线距离不过50米。
　　胡同一边是央企总部鳞次栉比的现代化大大厦，另一边则是市井气浓厚的青砖平房，北京贵学区房就诞于这毫不起眼的位于金融街(9.00, -0.13, -1.42%)南部边缘的胡同里。
　　西城区一向是北京优质小学集中的城区。
　　2014年，教育部颁布新规规定，到2015年，19个大城市所有县(市、区)实行划片就近入学政策，100%的小学实现划片就近入学，90%以上的初中实现划片入学。
　　同年的秋季入学季，北京首次实施了严格的划片招生，小学就近入学比例达93.7%，初中就近入学比例达76.8%，而此前的择校生、条子生、共建生比例大幅下降。
　　此后，西城区的学区房价格一路水涨船高，而其中以北京市重点小学——实验二小的学区房为贵。
　　根据安居客的二手房报价显示，位于德胜门板块的塔院胡同小区对口北京实验二小，多为单位公房，建筑年代较新，大多在1998年左右。
　　2013年初，塔院胡同小区的房屋售价单价为42900元/平方米，而截至2015年末，单价已涨至77400元/平方米，三年时间上涨近八成；其中仅2014年1年时间，房价便上涨近50%，涨幅远超当年北京市全市二手房价上涨8%的均值。
　　名校效应催生了房价的飘高。除此之外，还有另外一个重要因素“功不可没”，即学区房的房源实在少。
　　据法治周末查阅资料发现，链家位于西城区新文化(42.000, 0.00, 0.00%)街的分店一个月成交的学区房源大概仅有两三套，每年成交量也不超过三十套。
　　“以实验二小为例，学区范围其实非常有限，除了文昌胡同外，还有文华胡同和东铁匠胡同，但能上实验二小本校的平房本来没有多少。而这个学区内的楼房也只有六栋，总共一千多户人家，每年能售卖的也就那么几套。”链家经纪人员称，一套房子一般成交周期为一个月，快的话几天就能成交。“所以这片区域的房子永远不愁卖，也不愁价。”
　　据了解，实验二小片区的学区房，房价历经一年的上涨，楼房已从2015年的单价9万元涨到了目前的14万元，平房单价则已经高上涨到了40万元。
　　其实，如今已远不仅是西城区，整个北京市的学区房市场成交均价上涨明显。就在3年前，教育资源云集的海淀区五道口也曾经出现过37平方米、总价350万元的“天价小房”，而被网友们戏称为“宇宙中心”。
　　天价背后的荒凉
　　那么，如此天价的学区房究竟是什么样子？
　　在北京市西城区文华胡同里，一间7平方米的屋子不久前以45万/平方米的价格成交。确切地说它只是院里的厨房，房内只有水龙头和水槽，水管因破裂正不停漏水，院里另一间18平方米的屋子正以总价550万元待售。整个院子5间房皆是空置，无一人居住。
　　“房子太简陋，就是用来落户上学的，别小看这个只有不到100平方米的三合院，总价2000多万元呢！”周边一家房产中介的李姓工作人员告诉。
　　相似的情况还发生在东城区南门仓小区旁边的一处36平方米的半地下室的房子，一半在地面上，一半在地面下，只有一侧有窗户，是中介眼里居住性差的房源，但出价却达到420万元，均价还高于小区内的楼房，究其原因还是“能确保上的史家小学”。
　　“这个(南门仓)小区近均价突破10万元，涨幅约30%。“两年前，大概两三个月的涨幅，现在10天半个月就能实现，几乎是一百个人在抢一套房子。”房产中介工作人员小魏说。
　　教育资源分配不均成根源
　　其实不光在北京，近些年中国每个城市的学区房似乎都成了一种稀缺资源。
　　“发达国家‘天价学区房’很少见，可以说是一个中国特色的问题。”中国财政学会副会长兼秘书长贾康日前曾向媒体表示。“学区房”已经成为一种社会现象，“现在有支付能力的人首先考虑孩子能够进入他心目中的好学校，不要输在起跑线上。”
　　“家长的目的是要解决孩子入学的问题，抢到手里之后，也不用担心它贬值。他用完之后一转手实际成为一个投资品，能取得回报。当然受到追捧了。”贾康说。
　　对此，中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为，天价学区房产生的根源还是在于教育资源配置的不均衡。
　　2014年初，有媒体一组北京市教育部门2009年的统计数据显示，海淀区10所小学教育事业费用支出平均为3300万元以上，而普通小学的平均教育支出不到1000万元；中级以上职称的教师中，小学平均每所有113人，而普通小学只有27人。
　　在陈晟看来，就现阶段而言，只要教育资源配置不均衡的现状不改变，那么人们对于高价学区房的追捧还会继续。“只要稀缺资源得不到缓解，相对于其他房产来说，学区房比其他房产来的会更加刚性一些。因为教育是不能等的，只要教育资源不发生大的变化，价格的坚挺性还会保持。”
　　多校划片遏制择校热
　　学区房的高价热，也引起了教育部门的重视。
　　日前，教育部办公厅发布《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》。明确提出在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，要根据实际情况，积极稳妥采取多校划片。
　　多校划片即指一个小区对应多个学校。
　　根据上述通知要求，多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片的，应通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。
　　该消息一经发布便引发社会热议。
　　不过在法治周末梳理资料时发现，“多校划片”的概念并非首次提出。
　　2015年11月，在教育部召开的发布会上，教育部基础一司司长王定华就曾表示，教育部正在考虑推行多校划片。
　　而在更早之前的2015年4月，教育部点名包括北京在内的24个重点大城市100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学，热点小学、初中的招生普遍推行多校划片制度。
　　以北京为例，据媒体，2015年，北京100%小学实现划片就近入学，90%以上初中实现划片入学，每所划片入学的初中90%以上生源由就近入学方式确定。对择校冲动强烈的区域，则采取“多校划片”的方式，西城区和石景山区规定“有房家庭6年内只能协调1名儿童入学”，以期缓解“学区房”问题。
　　对此，21世纪教育研究院副院长熊丙奇在接受媒体采访时指出，如果在实行多校划片的同时，期货吧http://futures.12***.cn/不缩小学区与学区之间，以及学区内部的学校之间的办学质量、办学条件差距，家长的择校焦虑会依旧存在，择校会演变为择学区，而学区内的择校暗流也会涌动。
　　而就在此前召开的两会上，教育部长袁贵仁也曾对媒体表示，多校划片是各地在解决单校划片带来的问题中探索出来的办法，这是目前解决教育资源不均衡的举措之一，教育部建议推广。但各地情况不一，终效果怎么样，“群众的感受是标准”。
　　“终要靠什么？靠义务教育、要均衡发展，家长觉得没有必要再跑更远的路让孩子起早去上学。但是这是一个过程，因为即使再过10年，我相信也不可能两个学校完全一样，两个硬件一样，可能一个学校音乐氛围比较好，另一个学校体育氛围比较浓。我想我们要不断按照以人民满意、以人民为中心来安排我们的工作，使更多的人能够同意我们现在的做法。”袁贵仁说。
　　(资料来源：新华社、央广、《中国经济周刊》《新京报》)