房地产将迎直接融资时代

一直被业内呼吁的房地产REITs或将放开。从人士处获悉，暂停近7年的房地产REITs(房地产信托投资基金)有望在今年上半年开启试点，房地产行业将迎来直接融资时代。

据人士透露，现阶段中央层面已对重启房地产REITs观点达成一致，虽然还面临政策层面的限制，但有望以试点方式先行放开。

上述人士表示，随着房地产市场的下滑，银行在房地产方面的资金风险有所显现。虽然银行一再地调整涉房资金的结构，但从现在来看，房地产相关资金占比仍高达 50%左右，因此，一旦出现风险，银行的连锁反应不堪想象。因此，决策层面也认为应启动直接融资，减少间接融资，利用市场证券化分摊不可控风险。

事实上，在过去一年里决策层面对REITs的态度明显转向。2014年9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中便提出了将积极稳妥开展REITs试点工作。近日，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
的确，现阶段美国REITs体系为完善，其单边税收是REITs规模庞大的主要原因，但在中国现有的税法框架下，通过长期持有物业获得租金收入再进行分配，需缴纳营业税、企业所得税等各项税收，这在无形中推高了可供选择的物业资产门槛。

对此，上述人士透露，“现在REITs试点正在破除障碍，会减免部分税收。”上述人士表示，上层已考虑对REITs产品减免部分税收，但针对的不是开发商，而是投资者。

万科北京区域首席执行官毛大庆表示，已是时候开启REITs。他认为，REITs完全放开不会很远，可能就是近两三年。

“中国已到房地产转型时刻，经营不动产将站到房地产行业主舞台，会倒逼政府放开REITs。”毛大庆表示，下一步当房地产逐渐慢慢远离简单的大开发模式，就会越来越多出现经营型的物业，这些经营型的物业均属于重资产，这就意味着需要有大量的资金流量去盘活，但这资金不能全靠银行。

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因此，一位基金人士表示，未来很有可能的是，针对林权、地权、酒店、养老地产、公租房等大体量资产盘活，在信用足够的情况下，用公募市场产品，将社会资金结合，利用市场募集资金，做资产证券化。

全联房地产商会名誉会长聂梅生指出，目前推进REITs所面临的问题不再是政策“拦路虎”，而是试点项目的确定。“REITs试点对象一定是资质较好的项目，但现阶段来看，好的开发商已度过危险期，并不希望进行REITs将利润分一杯羹，而危险性较大的项目，又不能当作试点，因此，处于比较尴尬的阶段。”